Photo Valérie Moulin ©
Aujourd’hui, l’APCAV s’entretient avec Guillaume Colin, directeur opérationnel des constructions, de l’aménagement du territoire et de la mobilité auprès de la Commune de Val de Bagnes, au sujet notamment de la LRS (loi fédérale sur les résidences secondaires). Cette loi a été votée le 11 mars 2012 et définit les conditions auxquelles sont soumises la construction de nouveaux logements ainsi que la modification de logements existants dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2016 et a été assouplie à compter du 1.10.2024..
Guillaume, pouvez-vous nous indiquer la situation des logements construits avant la votation de la loi sur les résidences secondaires (LRS), dite aussi Lex Weber?
Les logements construits avant le 11 mars 2012 ou qui étaient au bénéfice d’une autorisation de construire en force à cette date sont libres d’affectation. Ces logements ne sont soumis à aucune restriction d’affectation et peuvent être utilisés en résidence principale ou secondaire, au choix du propriétaire (réf. art. 10.ss LRS). Le propriétaire peut louer sa propriété à une personne qui en fait son domicile principal sans craindre de lui faire perdre son statut de résidence secondaire. De même, s’il l’a occupé lui-même comme résidence principale, il n’est pas privé de le vendre ensuite comme résidence secondaire.
Quels sont alors les logements concernés par les restrictions d’affectation en résidence principale, selon la loi sur les résidences secondaires ?
Tout nouveau logement construit dans une commune dont la proportion de résidences secondaires dépasse les 20% est soumis à une restriction d’affectation en résidence principale. Les personnes occupant ces logements doivent y être domiciliées (réf. art. 3, let b LHR), ce qui exclut notamment l’usage occasionnel en résidence secondaire ou l’usage exclusivement en location de courte durée.
En Suisse, et plus précisément en Valais, différentes lois s’appliquent à la construction ou à la transformation de biens immobiliers, ce qui peut parfois porter à confusion. Pouvez-vous nous donner un bref aperçu de ces lois et de leur utilité ?
- Il y a d’abord la loi cantonale sur les constructions (LC) et son ordonnance (OC). Cette loi définit les procédures à suivre en matière d’autorisation de construire et s’applique conjointement au règlement communal des constructions et des zones qui fixe les règles matérielles telles que l’indice de densité et la hauteur des constructions.
- Ensuite, il y a la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) précédemment évoquée. Elle limite les possibilités d’agrandissement des logements libres d’affectation et interdit de construire de nouvelles résidences secondaires dans les communes concernées. A noter que dans la commune de Val de Bagnes, la proportion de résidences secondaires est de 54.8%.
- La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, dite lex Koller) joue aussi un rôle important. Elle vise à empêcher une prise de contrôle excessive du marché immobilier suisse par des investisseurs étrangers. Elle limite dès lors l’acquisition d’immeubles par des personnes domiciliées à l’étranger.
- Enfin, la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) définit les grands principes liés à la planification du territoire. Il s’agit notamment de préserver les terres agricoles et de concentrer l’habitat et les activités dans les zones déjà urbanisées.
Et quels sont les impacts de ces lois si l’on est propriétaire d’un appartement ou d’un chalet ?
Je suis propriétaire d’un bien et…
- … je souhaite le transformer. Quelles sont les principales conditions à respecter ?
- Si vous n’êtes pas suisse et domicilié à l’étranger, la surface nette de votre bien après transformation ne devra pas dépasser 200 m2 (art. 10. OAIE).
- Si votre bien est libre d’affectation, il peut être rénové, transformé ou reconstruit sans perdre son statut de logement libre d’affectation. Il y a cependant une condition : en cas d’agrandissement, la surface supplémentaire ne peut pas dépasser 30 % des surfaces utiles principales.. Dans le cas où votre projet ne répond pas à cette condition, il sera alors soumis à une restriction d’affectation en résidence principale ou devra servir de logement affecté à l’hébergement touristique.
- … je souhaite le vendre. Quelles sont les points d’attention ?
- Si votre bien dépasse 200 m2, l’acquéreur ne pourra pas être étranger au sens de la LFAIE. Si le bien est supérieur à 200 m2 et que plusieurs lots peuvent être créés, ils pourraient être acquis par plusieurs personnes dans la mesure où aucun des lots ne dépasse 200 m2.
- Si votre bien est soumis à une restriction d’utilisation en résidence principale, le logement devra être utilisé comme tel par le futur propriétaire.
- … je souhaite le céder à mes enfants. Est-ce possible ?
- Au sens de la LRS, si votre bien est libre d’affectation, vous pouvez le céder à vos enfants. Si votre bien est en revanche soumis à une restriction d’affectation en résidence principale, vos enfants ne pourront en principe pas l’utiliser en résidence secondaire. Ils devront l’habiter en résidence principale, le mettre en location (location de longue durée) ou le vendre à un résident permanent. Ces mêmes règles s’appliquent en cas de succession, avec toutefois des exceptions temporaires en cas d’impossibilité..
- Au sens de la LFAIE, des exceptions sont également prévues pour les héritiers. En Valais, c’est l’office juridique du service du registre foncier qui traite les dossiers LFAIE, les questions doivent être adressées à cet office.
Dans tous les cas et quel que soit votre projet, vous pouvez solliciter les plans autorisés auprès de la Commune par son service des constructions pour tout ce qui est situé en zone à bâtir. Cela vous permettra de vérifier que l’état réel du bien correspond à l’autorisation de construire obtenue.
Plus d’informations sur l’assouplissement de la loi: https://www.admin.ch/gov/fr/accueil/documentation/communiques.msg-id-102429.html
Interview réalisée par Brigitte Borel, 13.10.2024